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不動産を売却した場合の確定申告のポイント

個人の所有する土地建物等(土地、土地の上に存する権利、建物およびその付属設備または構築物を言います)を譲渡した場合の譲渡所得は、他の所得と区分(分離)して課税されます
譲渡所得は、譲渡した土地建物等が長期にわたって所有されていたものか、短期間の所有のものかによって税率が異なります。長期所有とは、その資産を譲渡した年の1月1日において、所有期間5年以下のものをいいます。

取得の日・譲渡の日

1. 資産の取得の日の原則

資産の取得の日は、原則として次に掲げる日となります。

2. 資産の取得の日の例外
相続、贈与、遺贈により取得した資産

被相続人、贈与者、遺贈者がその資産を保有していた期間を含めて引き続き所有していたものとみなされます。

交換、買換えにより取得した資産

居住用財産の買換え特例、事業用資産の買換え特例などの適用を受けて取得した資産の取得の日は、その資産を実際に取得した日となります。ただし、固定資産の交換の特例、収容等による買い替えの特例等の適用を受けて取得した資産の取得の日は、その交換、買換えにより譲渡した旧資産の取得の日になります。

農地法の届け出又は許可を受けなければ所有権の取得が出来ない農地等

原則として、その農地等の引渡しを受けた日となりますが、売買契約を締結した日とすることもできます。

3. 資産の譲渡の日

資産の譲渡の日とは、原則として、資産を買主等に引き渡した日ですが、売買契約の効力発生の日(農地法の届出または許可がなければ所有権の移転ができない農地等にあっては、売買契約締結の日)とすることもできます。

譲渡所得の税額計算

1. 短期譲渡所得の税額計算

(課税短期譲渡所得の金額)

{ 総収入金額 - ( 取得費 + 譲渡費用 ) - 特別控除額 } = 課税短期譲渡所得の金額

(短期譲渡所得金額に対する税額)

課税短期譲渡所得の金額 × 税率 = 税額

所得税率 30%
住民税率 9%
2. 長期譲渡所得の税額計算

(課税長期譲渡所得の金額)

{総収入金額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除額 } = 取得控除額 = 課税長期譲渡所得の金額

(長期譲渡所得金額に対する税額)

課税長期譲渡所得の金額 × 税率 = 税額

所得税率

15%

住民税率 5%

取得費について

譲渡所得の金額の計算上控除する資産の取得費は、原則として、その資産の取得に要した金額、設備費および改良費の合計額とされています。この場合、その資産が家屋等の減価する資産であるときは、この合計額からその資産の取得後の経過期間に応じる償却費の額または減価の額を控除した金額とされます。

取得費 = 所得価額 + 設備費 + 改良費 - 減価の額 (減価する資産について)

1. 取得価額

取得価額とは、その資産を取得したときに要した金額のことをいいます。マンション等のように建物と土地を一括で購入している場合であっても、建物の償却費相当額の計算にあたり、取得価額を「建物の取得価額」と「土地の取得価額」に区分する必要があります。

取得価額に含まれる費用

他から購入した資産については次の費用が取得価額に含まれます。

2. 設備費・改良費

設備費とは、資産を取得した後に付加した設備費用をいい、改良費とは、資産を取得した後にその資産に加えた改良のための費用をいいます。

3. 価値が減少する資産の取得費

建物、構築物、機械、器具等のように、使用または、期間の経過によって価値の減少する資産の取得費は、その資産の取得価額、設備等、改良費の合計額から、その所有期間に応ずる償却費または減価相当額を控除して計算します。

償却費、減価相当額は次のように計算して求めます。

取得価額、設備費、改良費の合計額 × 90% × 譲渡資産の耐用年数の1.5倍の年数に応じた償却率 × 経過年数

※平成19年3月31日以前に取得した資産についてのみ90%を乗じます

※耐用年数の1.5倍に1年未満の端数が出た場合は、切り捨てて計算します

※経過年数に1年未満の端数が出た時は、6か月以上は1年とし、6か月未満は切り捨てて計算します

主な建物の耐用年数と定額法償却率(住宅用)
  法定耐用年数 業務用資産 非業務用資産
木骨モルタル造 20年 0.050 0.034
木造・合成樹脂造 22年 0.046 0.031
金属造(骨格材の肉厚が3mmを超え4mm以下のもの) 27年 0.038 0.025
金属造(骨格材の肉厚が4mmを超えるもの) 34年 0.030 0.020
鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造 47年 0.022 0.015
4.概算取得費

譲渡した土地、建物等の実際の取得費が不明な場合や、実際の所得費が譲渡した土地、建物等の収入金額の5%相当額より少ない場合には、譲渡した土地、建物等の譲渡収入金額の5%相当額を取得費とすることができます。

概算取得費 = 譲渡収入金額 × 5%

5.取得費(特別な場合)
贈与等により取得した資産の取得費
譲渡した資産が、個人からの贈与、相続、遺贈、定額譲渡により取得したものである場合には、贈与者等がその資産を取得するのに要した費用等が、贈与等を受けたものの譲渡所得上の取得費とされます。
相続または遺贈により取得した資産の取得費
相続または遺贈により取得した資産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告書の提出期限の翌日以後3年以内に譲渡した場合には、その譲渡した資産の取得費については相続税額のうち一定の金額を加算することができます。
交換や買換えなどにより取得した資産の取得費
交換や買換えなどの特例の適用を受けた事により、譲渡所得の課税の繰り延べが行われた場合の交換取得資産および買換え取得資産の取得費は、特別の計算方法が定められています。

譲渡費用

譲渡費用は、資産の譲渡に際して支出した費用、資産の譲渡価額を増加させるために支出した費用が該当します。具体的には次のような費用が譲渡費用に該当します。

譲渡資産の修繕費、固定資産税、その他その資産の維持管理に要した費用、抵当権の抹消費用などは譲渡費用に含まれません

長期譲渡所得の1,000万円特別控除

平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得をした土地等で、その年の1月1日において所有期間が5年を超えるものの譲渡をした場合には、その年中のその譲渡にかかる譲渡所得の金額から1,000万円が控除されます。

長期譲渡所得の1,000万円特別控除 図解

土地等の先行取得にかかる課税の特例

個人事業者が平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得した場合は、その土地等の取得価額を限度として、その取得した年の末日から10年以内に他の土地等を売却して譲渡益が発生しても、その譲渡益の60%(平成21年取得分については80%)について課税の繰延べが認められます。
この特例を適用するには、その土地の取得の日を含む年の確定申告書の提出期限までに、この特例の適用を受ける旨の届け出書を税務署に提出しなければなりません。なお、土地等が事業用資産でない場合には、特例の適用はありません。

居住用資産の譲渡

居住用不動産を譲渡した場合には、まずその譲渡で利益が発生しているか、損失が発生しているかを確認する必要があります。
利益が発生している場合の課税の特例には、その譲渡益から3,000万円を控除するという特別控除制度(3,000万円特別控除制度)、その特別控除後の譲渡益に軽減税率による課税を行う制度(軽減税率制度)、譲渡代金をもって新たに居住用不動産を取得した場合の買換え制度(特定の居住用不動産の買換え特例制度)があります。
損失が発生している場合の課税の特例には、その譲渡損失をその年の他の所得と通算し、通算しきれない金額を最長3年間繰越控除することができる制度があります。

居住用不動産の譲渡で利益が発生している場合の特例に関するチャート

居住用不動産の譲渡で利益が発生している場合の特例に関するチャート

※一定の要件・・・譲渡不動産、取得不動産がそれぞれ次の要件を満たしていることが必要です。

譲渡不動産
譲渡不動産価額が1億5,000万円以下であること
取得不動産
家屋については50㎡以上、土地については500㎡以下であること
耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであることなど
1. 3,000万円特別控除の特例

自分が住んでいる家屋等を譲渡した場合には、その譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

①特例の適用が受けられる場合

個人が現にその居住の用に供している家屋を譲渡した場合
居住用家屋を2以上有する場合は、主として居住の用に供している一の家屋のみがこの特例の適用対象となります。
居住用家屋と共にその敷地(土地、借地権)を譲渡した場合
この規定は土地等の所有者が家屋の所有者と同一であることを前提としていますので、家屋と土地の所有者が異なる場合は原則としてこの特例の適用を受けることはできません。ただし、家屋の所有者と土地の所有者とが夫婦である場合など、一定の要件を満たす場合は、土地の所有者である者についても、この特例の適用が認められることとされています。
自己の居住の用に供さなくなった家屋もしくはそれと共にその敷地となっていた土地または借地権を、これらの家屋を自己の居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合
 
居住用家屋(住まなくなってから3年以内の家屋を含む)を取り壊した場合のその敷地で、次の要件に該当するものを譲渡した場合
・敷地の譲渡に関する契約がその家屋を取り壊した日から1年以内に締結されていること
・その家屋を取り壊した後、譲渡に関する契約を締結した日まで、
 その敷地を貸付けその他の用に供していない事

②特例の適用が受けられない場合

前記①の要件を満たす場合であっても、次のいずれかに該当する場合は、この特例の適用は受けられません。

譲受人が次の特殊関係者である場合

前年または前々年の譲渡所得について、その特例または居住用不動産の買換え特例の適用を受けた場合

居住用財産の買換え・交換、収用等についての特例制度の適用を受ける場合

③居住用家屋と認められない場合

次のような家屋は、居住用家屋には該当しません。

④特別控除の額

この特例による控除額は次の金額のうちいずれか小さい金額です。

⑤譲渡所得の金額の計算

譲渡所得の金額は、次の算式によって計算します。

収入金額 - ( 取得費 + 譲渡費用 ) = 長期(短期)譲渡所得の金額

長期(短期)譲渡所得の金額 - 特別控除額(3000万円) = 課税長期(短期)譲渡所得金額

この特別控除額を差し引いた結果、譲渡所得の金額がなくなる場合であっても、この特例の適用を受けるためには、必ず確定申告書を提出しなければなりません。

2. 軽減税率の特例

個人が、その年の1月1日において所有期間が10年を超える土地等または建物等のうち、居住用財産に該当するものを譲渡した場合には、その居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の金額については、他の所得とは分離して所得税及び住民税が課税されます。

軽減税率の特例と3,000万円特別控除の特例とは、重複して適用を受けることができ、軽減税率の適用を受ける場合は、通常3,000万円特別控除の特例も適用されますので、下表の課税長期譲渡所得金額は3,000万円控除後の金額となります。

課税長期譲渡所得金額 所得税率 住民税率
6,000万円以下の部分 10% 4%
6,000万円を超える部分 15% 5%

 

①特例の適用が受けられる場合

この特例は、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える、次に揚げる家屋または土地等の譲渡について適用されます。

②特例の要件が受けられない場合

上記①の要件を満たす場合であっても、次のいずれかに該当する場合は、この特例の適用は受けられません

③課税される所得税等の税額の計算方法

この軽減税率の特例の適用を受ける長期保有にかかる居住用財産の長期譲渡所得については、他の土地建物等の譲渡所得と区分したうえで、その長期保有にかかる居住用財産の長期譲渡所得に課税される所得税等の税額を計算する事となります。

・長期保有にかかる居住用財産の課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下である場合

長期保有に係る居住用財産の課税長期譲渡所得 × 税率 = 税額

所得税率 10%
住民税率 4%

・長期保有にかかる居住用財産の課税長期譲渡所得金額が6,000万円を超える場合

(長期保有に係る居住用財産の課税長期譲渡所得 - 6,000万円) × 税率 + 600万円(住民税240万円) = 税額

所得税率 15%
住民税率 5%

④課税の概要

居住用財産の譲渡による長期譲渡所得に対する課税が、それぞれ次のように繰り延べられます。

・譲渡資産の譲渡による収入金額が買換資産の取得価額以下である場合にはその譲渡はなかったものとされ、その段階では課税されません。

譲渡資産の譲渡による収入金額が買換資産の取得価額以下である場合

・譲渡資産の譲渡による収入金額が買換資産の取得価額を上回る場合には、譲渡資産の収入金額のうち、買換資産の取得に充てられた部分の譲渡がなかったものとされ、それ以外の部分(譲渡代金が残った部分)についてだけ譲渡があったものとして課税されます。

譲渡資産の譲渡による収入金額が買換資産の取得価額を上回る場合

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